Ustawa z dnia 20.07.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości
o przepisie
art./§
pełną treść
widoczną część
powiązane
powiązane
Operator mieszkaniowy
Art. 67. 1. Operatorem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy jest podmiot:
1) będący stroną zawartej z KZN umowy, o której mowa w art. 53 ust. 1, lub umowy sprzedaży, o której mowa w art. 53 ust. 2;
2) który nabył od podmiotu, o którym mowa w pkt 1, nieruchomość nabytą zgodnie z przepisami art. 53 ust. 1 lub 2.
2. Operatorem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy jest również każdy kolejny podmiot, który nabył nieruchomość, która pierwotnie została nabyta zgodnie z przepisami art. 53 ust. 1 lub 2.
3. W przypadku zbycia:
1) nieruchomości nabytej zgodnie z przepisami art. 53 ust. 1 lub 2,
2) budynków lub lokali zlokalizowanych na nieruchomości, o której mowa w pkt 1
- podmiot, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 i ust. 2, wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki dotychczasowego operatora mieszkaniowego.
4. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, dotychczasowy operator mieszkaniowy jest obowiązany przekazać nabywcy nieruchomości całość dokumentacji związanej ze zbywaną nieruchomością, w tym umowy:
1) zawarte z KZN;
2) zawarte z dostawcami mediów;
3) zawarte z najemcami wraz z informacjami o umowach najmu z opcją;
4) dotyczące zarządzania nieruchomością.
Art. 68. 1. Operator mieszkaniowy jest obowiązany zrealizować na nieruchomości, o której mowa w art. 67 ust. 1 i 2, inwestycję mieszkaniową, spełniającą łącznie następujące kryteria:
1) nie mniej niż 80% powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynkach objętych inwestycją mieszkaniową stanowi powierzchnia mieszkań;
2) nie mniej niż 70% powierzchni użytkowej mieszkań, o których mowa w pkt 1, stanowi powierzchnia mieszkań na wynajem;
3) nie więcej niż 20% powierzchni użytkowej kondygnacji nadziemnych budynku pozostanie niewyodrębniona na lokale, w tym będzie przeznaczona na części wspólne.
2. Operator mieszkaniowy jest również obowiązany:
1) nie później niż w dniu zawarcia umowy najmu z opcją zawrzeć z najemcą umowę przedwstępną, o ile najemca wyraził taką wolę;
2) nie później niż w terminie 21 dni od dnia wyrażenia woli o chęci zawarcia umowy najmu z opcją zawrzeć z najemcą umowę przedwstępną, o ile najemca wyraził taką wolę;
3) przy zawieraniu umów najmu mieszkań na wynajem stosować kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej;
4) przy zawieraniu umów najmu stosować czynsz najmu bez opcji oraz czynsz najmu z opcją nieprzekraczający maksymalnej wysokości ustalonej w przepisach wydanych na podstawie art. 82 ust. 6 oraz stosować opłaty eksploatacyjne nie wyższe niż określone w art. 82 ust. 3 lub wynikające z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 7;
5) w przypadku najmu z opcją wypłacić najemcy kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania w przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej;
6) co najmniej przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej mieszkania, o których mowa w ust. 1 pkt 2, będą mieszkaniami na wynajem;
7) wyodrębnić lokale mieszkalne przeznaczone na mieszkania na wynajem;
8) poinformować następcę prawnego nieruchomości o uwarunkowaniach i zobowiązaniach dotyczących nieruchomości, najmie z opcją, najmie bez opcji oraz o czynszu normowanym;
9) dokonać naboru osób najmujących na zasadach najmu o czynszu normowanym w drodze ogłoszenia, zgodnie z przepisami ustawy.
3. W przypadku mieszkań, dla których zawarto umowę najmu z opcją, termin, o którym mowa w ust. 2 pkt 6, wynosi 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej, chyba że przed upływem tego terminu wszystkie mieszkania na wynajem zostały nabyte przez najemców.
Art. 69. 1. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, nabytego w trybie określonym w art. 53 ust. 1, w prawo własności nieruchomości może nastąpić po 15 latach od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
2. W przypadku gdy w danej inwestycji mieszkaniowej zawarto choćby jedną umowę najmu z opcją, termin, o którym mowa w ust. 1, wynosi 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
3. W przypadku gdy w danej inwestycji mieszkaniowej zawarto choćby jedną umowę najmu z opcją, a przed upływem 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej wszystkie mieszkania na wynajem zostały nabyte przez najemców, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości może nastąpić po przeniesieniu własności ostatniego z mieszkań na wynajem.
Art. 70. 1. Operator mieszkaniowy jest obowiązany informować, w odniesieniu do danej inwestycji mieszkaniowej, Prezesa KZN o:
1) zawarciu pierwszej umowy najmu i związanym z tym dniem upływu 15 i 30 lat od dnia zawarcia takiej umowy;
2) zawarciu pierwszej umowy najmu z opcją;
3) wygaśnięciu lub rozwiązaniu ostatniej umowy najmu z opcją;
4) przeniesieniu własności ostatniego z mieszkań na wynajem.
2. Informacje, o których mowa w ust. 1, zamieszcza się w Biuletynie Informacji Publicznej KZN.
Art. 71. 1. W przypadku ogłoszenia upadłości operatora mieszkaniowego, z dniem ogłoszenia tej upadłości wygasa użytkowanie wieczyste.
2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1:
1) użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia;
2) zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.
3. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, jest równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.
4. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.
5. W przypadku gdy ogłoszenie upadłości operatora mieszkaniowego nastąpiło po zawarciu choćby jednej umowy najmu z opcją, na żądanie syndyka złożone w formie pisemnej z datą pewną najemca, w terminie trzech miesięcy od złożenia żądania, składa pisemne oświadczenie, czy żąda przeniesienia prawa własności mieszkania i wyznaczenia terminu do zapłaty ceny.
6. Termin do zapłaty ceny nie może być krótszy niż 6 miesięcy od dnia złożenia oświadczenia.
7. Po upływie terminu na złożenie oświadczenia wyznaczonego przez syndyka, o którym mowa w ust. 5, roszczenie o przeniesienie prawa własności wygasa.
Art. 72. W razie wszczęcia egzekucji z mieszkania będącego przedmiotem umowy przedwstępnej najemca w terminie trzech miesięcy od zajęcia może złożyć pisemne oświadczenie z datą pewną o wykonaniu roszczenia o przeniesienie prawa własności. W razie uiszczenia reszty ceny w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia oświadczenia egzekucja z mieszkania podlega umorzeniu.