IV. Specyfika działalności deweloperskiej

4.1. Przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego jest budowa jednego lub większej liczby nowych budynków wraz z przynależnymi obiektami infrastruktury lub przebudowa (ulepszenie) już istniejącego budynku (budynków). Przedmiot przedsięwzięcia deweloperskiego - budynek (i) lub znajdujące się w nim (nich) lokale - jest wznoszony z zamiarem sprzedaży jednemu lub więcej nabywcom. Zazwyczaj sprzedaż przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego następuje przed jego zakończeniem, co powoduje trudności we właściwym ustaleniu kosztu wytworzenia współmiernego do sprzedanych budynków i/lub lokali.

4.2. Dla każdego rozpoczętego przedsięwzięcia deweloperskiego ujmuje się odrębnie koszty jego realizacji oraz przychody ze sprzedaży przedmiotów powstałych z wykonania tego przedsięwzięcia - budynków i/lub lokali. Przychody związane z przedsięwzięciem deweloperskim - w zależności od charakteru zawartej umowy deweloperskiej lub umów deweloperskich - mogą powstawać w różnych momentach. Z tej przyczyny konieczne jest przyjęcie i stosowanie takich zasad ujmowania przychodów związanych z przedsięwzięciem deweloperskim i obciążających dewelopera kosztów wytworzenia sprzedanych budynków i/lub lokali, które umożliwiają dotrzymanie zasady współmierności sformułowanej w art. 6 ustawy.

Zagadnienia związane z kwalifikacją zapłaty do zaliczek lub przychodów wyjaśniono w rozdziale VIII Standardu.

4.3. Za dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego uznaje się dzień, w którym deweloper rozpoczął aktywne, udokumentowane działania mające na celu realizację przedsięwzięcia.

Dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego nie powinien być wcześniejszy niż:

• dzień, w którym deweloper na podstawie racjonalnych szacunków stwierdził, że istnieje prawdopodobieństwo uzyskania korzyści ekonomicznych z planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego lub

• dzień, w którym deweloper podjął wiążące go ustalenia (decyzje wewnętrzne lub zewnętrzne) o rozpoczęciu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego nie może być późniejszy niż:

• dzień podjęcia przez dewelopera pierwszych działań marketingowo-informacyjnych, służących zaprezentowaniu potencjalnym klientom planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego,

• dzień podpisania przez dewelopera pierwszej umowy deweloperskiej (sprzedaży) lub

• dzień powiadomienia przez dewelopera nadzoru budowlanego o rozpoczęciu prac budowlanych.

Przykładowo, dniem rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego może być dzień rozpoczęcia prac nad projektem budowy.

Może to być także dzień złożenia wniosku o odrolnienie działki, na której ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, jeżeli prawdopodobieństwo pozytywnego rozpatrzenia tego wniosku jest wysokie (np. jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania terenu, a podobne działki rolne w okolicy uzyskały już wcześniej zgodę na odrolnienie), a po otrzymaniu pozytywnej decyzji przedsięwzięcie deweloperskie będzie realizowane.

W pewnych okolicznościach dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego przyjęty w Standardzie może różnić się od dnia rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy. Wynika to z innych celów obu tych dokumentów.

4.4. Deweloper może realizować dane przedsięwzięcie deweloperskie:

a) zlecając - jako inwestor - wykonawcy budowę nowego budynku oraz przynależnych obiektów infrastruktury lub ulepszenie uprzednio przez siebie nabytego gotowego budynku,

b) budując budynek oraz przynależne obiekty infrastruktury lub ulepszając budynek siłami własnymi (we własnym zakresie); wtedy to deweloper jest zarówno inwestorem, jak i generalnym wykonawcą budowy, która może być realizowana także przy korzystaniu z usług podwykonawców.

4.5. W przypadku, gdy sprzedaż przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego następuje na podstawie umowy o sprzedaż wyrobu gotowego (por. pkt 6.2. Standardu), deweloper sprzedaje nieruchomości wybudowane lub ulepszone w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego na ogół wielu nabywcom, z którymi zawarł odrębne umowy deweloperskie o nabycie oznaczonych części nieruchomości, z chwilą gdy będą one gotowe do użytku.

Deweloper prezentuje w sprawozdaniu finansowym kwoty zaliczek otrzymanych od nabywcy w pasywach bilansu jako "Zaliczki otrzymane na dostawy".

4.6. Jeżeli przedmiot przedsięwzięcia deweloperskiego jest klasyfikowany jako umowa o usługę budowlaną lub umowa o świadczenie usług (por. pkt 6.3. Standardu), a deweloper sprzedaje nieruchomość budowaną lub ulepszaną w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wielu nabywcom, kwoty otrzymanych zaliczek deweloper prezentuje w sprawozdaniu finansowym zgodnie z postanowieniami KSR 3 "Niezakończone usługi budowlane".

4.7. Umowa deweloperska może przewidywać dokonywanie przez nabywcę systematycznych płatności na rzecz dewelopera. Jeżeli nie wiążą się one z jednoczesnym przekazywaniem nabywcy kontroli nad przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego oraz przejęciem przez nabywcę znaczącego ryzyka i korzyści związanych z tym przedmiotem, zbliżonych do tych, jakie zwykle wynikają z prawa własności do zakończonego etapu prac, to wpłaty takie uznaje się za zaliczki. Nie są to przychody z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Kwotę wpłat systematycznie otrzymywanych od nabywców deweloper prezentuje w sprawozdaniu finansowym w pasywach bilansu jako "Zaliczki otrzymane na dostawy".

4.8. Nieruchomość może być budowana zarówno na gruncie, który jest w posiadaniu dewelopera (stanowi jego własność lub objęty jest prawem wieczystego użytkowania) lub jest przez niego dzierżawiony, jak również na gruncie, który jeszcze przed rozpoczęciem budowy znajduje się w posiadaniu lub dzierżawie nabywcy - strony umowy deweloperskiej. Jeżeli budowa prowadzona jest na gruncie nabywcy lub też prawo własności bądź wieczystego użytkowania gruntu zostało przekazane nabywcy w trakcie budowy, może to być istotną przesłanką do stwierdzenia, że deweloper przekazał nabywcy kontrolę nad budowaną nieruchomością w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Wpływa to na datę ustalania przychodów i kosztów z niezakończonego przedsięwzięcia deweloperskiego, gdyż umowę taką klasyfikuje się do umów o usługę budowlaną a jej rozliczenie następuje zgodnie z postanowieniami KSR 3 "Niezakończone usługi budowlane".